阿霖研究報告 - 簡單分析823領展

起因

很久之前就買了領展，因為一直都花時間研究廣汽和騰訊，所以沒有很認真記下這些，現在記錄一下近來跟朋友討論得來的心得。

資產淨值 Net Asset Value

地產生意的公司，一般會用資產淨值(Net Asset Value - NAV) 去估算企業的價值。

在領展的年報裡面，可以找到以下的一個數據：

基金單位持有人 - 每基金單位 - 應佔資產淨值。

這裡面包含了三個概念

1.基金，購買領展的股票，其實是在購買一個管理房地產的基金，它裡面有商場、停車場、街市等等的物業，所以這整俗稱Real Estate Investment Trust (REIT)的股票，是以一個package形式買的。

2. 每基金單位 = 每股股票

3. 資產淨值(NAV) 就是計算所有物業、停車場等等的資產後，每一股股票值多少錢呢？

在這裡，領展它們計算出，每一股股票價值$83.06元。

市賬率 Price to Book Ratio (PB)

在年報上看到的資產淨值(NAV) ，因為會計佬都會入賬入賬那樣叫，所以被稱為賬面價值 (Book Value)。

但我們又想研究投資的時機，不想買貴貨，簡單想一想，如果在街市買菜，$8可以買到$10的蔬菜，那樣就抵買對吧？投資市場也是一樣，我們會研究市場價格(Price Value)。

市場價格 vs 賬面價值的比率，名為市賬率(PB)，市賬率(PB)公式如下：

市場價格 (Price Value PV) / 賬面價值 (Book Value BV)，當PV < BV，那就代表便宜了。

E.G. 假設 市價是$80，原來賬面價是$100，市賬率(PB)就是$80 / $100 = 0.8，這樣就代表這隻股票打了八折，有折頭的股票，會慢慢被人發現，然後再買入，股價會上升，所以PB也會慢慢由0.8 上升至1，那時就不再抵買了。

領展的PB會在0.9 至1.1 之間徘徊，所以在PB低於0.9時，就是一個值得買入的時機了。

預測Book Value

股票投資，作出一個決定，其實是投資在企業的未來的，所以，當我們在2018年想購入領展，不應該只看2017年的賬面價值 (Book Value)，還可以作一個估算，估計2018年年尾的Book Value。

首先，基於領展每年都會重估物業和加租，所以它是可以盡力去提升它的獲利能力的＊＊。

2016年NAV = $62.47

2017年NAV = $83.06

升幅 = 32.9% (保守估計是30%)

預測2018年NAV = $83.06 * (1 + 30%) = $107.98

市場價格 = $73.4

PB Case 1 (2017年數據)

PB = $73.4 / $83.06 = 0.88

PB Case 2 (2018年數據)

PB = $73.4 / $107.98 = 0.68

所以，結論是，如果領展可以維持30%的增長(需要這樣很誇長)，$73.4元去購買，是差不多7折的價錢。

安全邊際 Margin of Safety (MOS)

在購買股票時，很可能會因為忽略了什麼而計錯數，所以要預留一些安全邊際，大跌的時候，相對的損失又減少了。

如果以2017年的NAV作為估值：

MOS 10%：

$83.06 * (1 - 10%) = $74.75

MOS 15%：

$83.06 * (1 - 15%) = $70.60

Appendix

＊領展每年都會重估物業，它們會根據市場的狀況作估值，得出一個名為Cap Rate的數值。

Cap Rate = 租金收入 / 物業價值

例如你擁有一項物業，如果租出去的話，可以租多少錢呢？

物業價值 = 500萬

租金收入 = 15萬 (平均每月$12500)

Cap Rate = 15萬 / 500萬 = 3%

- 有些人會利用Cap Rate去計算自己的物業可以放租多少

- 企業會計算，現在以這些租金租出的物業，其實它的價值是多少

當市場認為新的Cap Rate = 2.5%，而領展仍然能夠用15萬租出物業。

新物業價值 = 租金收入 / 新Cap Rate

= 15萬 / 2.5% = 600 萬

所以Cap Rate 一改變，它就轉過黎影響到市場對物業的估值了。