泰仔投資手札 - 研究報告 - 置富產業信託(0778)
其實在研究置富(0778)之前，在圖書館借了三本有關REITS的書，書的內容都大概是說說REITS的由來、優點、缺點、如何估值、如何選擇好的REITS等等。看畢完REITS書，再看了大約6年富的年報，只可以說句『相逢恨晚』！！領展就更不用說了，後悔得很！！
此文主要是分析來年置富的業績及股價：
亮點一：和富薈於2016年第三季度完成了一項優化工程。如根據自己所編的數據，和富薈此前的每呎平均租金為$19 - $20左右，而根據其他blogger提供的資訊，將會大幅提升到$35 - $40。
亮點二：來屆佔有43.8%的租戶要租約期滿，根據往年(2011 - 2016年年報)續租租金調升率介乎13.8% - 20.3%，2017年的平均租金按年增長相信可以達到5%-7%左右。
亮點三：此亮點說了好幾年，現在其他物業都陸陸續續完成翻新，相信旗下最大規模的資產置富嘉湖將會在今年或來年開始進行優化動作，根據自己所編的數據，置富嘉湖現時的租金約為$38 - $40，根據其他blogger提供的資訊，現時領展另一天水圍商場，平均租金達到$70，相信只要在優化之後，租金可以跟領展看齊，其租金回報必會大幅攀升。
亮點四：根據自己所編的數據，顯示置富旗下商場每個車位的收入以每年保持以10%的增長。
說完亮點，當然也要說說其缺點：
缺點一：當然是每年發行的新股，產生的攤簿效應。
缺點二：加息周期開始，現時平均實際借貸成本亦由2015年的2.15%升至今年2.4%，預期美國來年有機會會加息3至4次，今年十二月加息事在必行，雖然管理層已經實行利率掉期作對沖，減低借貸成本，但畢竟環觀現時一個月的HIBOR，利率已經上升，可以預期借貸成本必會增加，影響到盈利。
缺點三：置富商場出租率下降至96.7%，算得上是近五年新低，雖然是比較負面，但我相信不會再差下去，主因是根據政府的報告，零售市道開始復蘇。
最後，當然是為置富進行估值。經過自己計算，我估最終會有0.509 - 0.51 的派息(已計入新一年度的1300萬股攤簿效應)。
以近五年平均最低的股息率及最高的股息率計算：
合理值範圍為 $7.4 - $10.85，取其中間值，合理估值為9.125
估計明年每基金資產淨值約13.2，以近五年平均最低的PB及最高的PB計算：
合理值範圍為 $6.9 - $10.03，取其中間值，合理估值為8.465
希望之後會加入宏觀數據，例如：政府每個月發放的零售業銷貨額等數據，去加以分析。
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