泰仔投資手札 - 置富產業信託(0778) - 2017全年業績檢視

置富產業信託（0778）於一月尾公布截至2017年財政年度全年業績，大致符合筆者預期。物業收入淨額14.5億，同比上升3.33%。而全年可分派股息為0.5078港元，增長為3.15%。以2017年12月29日的收市價($9.66)計算，股息率為5.26%。

由於目前年報尚未刊出，平均租金每平方呎及平均租金按年增長未能取得有關資料。本年度續租租金調升率為12.8%，續租率大有78%，續租租金調升率近年新低，預示未來續租租金難以如往年般可以達到15%以上，預示2018年及往後亦如本年度接近，甚至只有單位數增長。

本年度有3個重大的事項，第一為出售北角和富薈商場，對於一批股民，包括筆者在內，打算終生以REITS作為其退休資產生息基金之一，出售商場雖可帶來一時的利益，但終究會減低了每股可分派基金單位的股息，對此，即使其收益不如理想，但在現今銀紙泛濫，資產價格一早升至泡沫，否則和富薈都不會以其溢價88.5%成功出售，置富管理層在業績發佈會上公佈有關出售消息，明言會在將該筆得來收益一部份作為償還貸款，一方面會物色新的商場作出收購，我對此作出保留，如筆者之前所言，資產一早已升至不合理，即使物色到心水的商場，但相信價格亦不菲，其收益亦未必能比得上和富薈。

第二個重大事項為，說了多年的置富嘉湖天水圍的翻新工程終於動工，預計會於2018年第二季開始進行，翻查當年和富薈進行翻新工程，都為當年的收益帶來陣痛，當年的出租率由90.5%亦急降54.2%左右，相信今年嘉湖的出租率及其租金收益難以避免下都會受到影響。但筆者相信，在翻新工程完成之後，其收益將會有所提升。

第三的重大事項，也是說了多年的加息，相信會在今年年中或年年尾的時間開始，由於置富管理層一早已經為60%的借貸作出對沖，以及今年香港加息的步伐會緩慢進行，估計大約最多調升25 - 50 個點子。當然，無可避免下會帶來影響，但畢竟已經作出對沖，今年內影響範圍有限，但不可不防股民以及一大眾市民對置富估值重估影響。

估值方面，在出售和富薈、加息環境下，以及置富嘉湖天水圍翻新工程影響下，假設借貸成本利率升至3%，在可出租面積減少下，2018年度全年可分派股息保守地估算為0.4916港元，會是首次可分派股息首次下降。

在2018年3月12日收市價為9.28，目前股價大致處於合理水平，但我認為目前估值雖然合理，並不算吸引，主要是基於息口回升周期勢必對資本還原率估算的RETIS帶來壓力，因此投資者考慮買入置富產業信託（0778）的時候，應要求較大的股價折讓，藉此防禦和抵消未來大眾要對資產要求更高收益的的下調風險。筆者認為8.5-8.9會是吸納水平。